“互联网+商办空间+金融”模式助力REITs落地——前海@创

  商业地产联姻互联网金融，金融、服务、互联网为助推力的新风口将联袂而来。 

    高房价带来高租金 成本重压下的深圳企业 

    曾经因实体经济而辉煌的深圳，如今在高房价下经历着一场裂变。媒体上一直都有华为逃离深圳的传闻，飞利浦灯饰制造（深圳）有限公司决定提前解散公司，中兴生产基地7月将从深圳搬至河源，曾经堪称深圳最大孵化器之一的“孔雀机构”也在两个月前不堪倒闭。众多沦陷的大型企业，相继倒闭的孵化器，都反映了深圳日益膨胀的高房价带来的高额租金，从而衍生的高额企业运营成本的问题。 

    进不来与起不来 

    矛盾与机会并存的一线城市热线区域商业地产 

    近年来，国家针对住宅市场实施了一系列调控措施，作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展。商业地产作为一线城市的刚需，相继部署与铺点一线城市热点区域，呈现了不同与重新定义了“新一线城市”。 

    选址一线城市热点区域，自有它坚挺存在的合理性。社会财富向一线热点城市集中，提高了大众可接受的消费水平；另一方面，热点城市完备的城市基础设施、包容创新的人文环境、广泛的就业机会等是社会稀缺资源，内在产生人口流入动力。一方面，一线城市热点区域地段的不可复制性让所有企业都趋之若鹜，另一方面，高额的租金成本却又让绝大部分企业望而却步。 

    1、进不来 城市中心——中小企业可望不可即的沃土 

    当中国最优秀的企业都承受不了的高房价所带来的巨额成本，被迫迁离，这背后意味着什么？昂贵的租金，推高了实体企业的土地成本和经营成本，同时也驱离不少曾经在城市中心伫立的高新企业。然而，资金实力不够雄厚与充足的中小企业又如何面对中心区域不堪负重的租金压力？难道除了迁出这块资源充足的沃土就没有其他办法吗？ 

    2、起不来 库存过大——同质化竞争热点区域也低迷 

    专家表示，中国式商业地产投资，一线城市当属热点。但与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况同样令人担忧。根据2015年商业地产的数据表明，商业地产存在“严重过剩”的问题，2015年，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。 

    部分地区与城市由于规划不足、租金过高等原因导致商业地产项目建成后招商困难和运营不善，大量项目处于亏空与空置的状态。商业地产存量资产“过剩“与饱和，连城市中心热点区域也无法避免的出现了同质化竞争的局面。而缺少妥善运营的那一方，往往无法招架市场竞争的打压，在竞争中退出市场。 

    降低中小企业入驻中心区域门槛——商业存量资产运营制胜时代来临 

    基于此，开发商与中小企业同时陷入两难困境。开发商瞄准了一线城市热点区域商业物业的稀缺性与地段的不可复制性，却因缺乏妥善的运营能力迟迟不敢“下手”，中小企业面对昂贵的资金，始终怯步于一线城市热点区域。 

    因此，专注于盘活具体存量商业的专业商管公司将应运而生，且将在商业地产市场中扮演越来越重要的角色。专业的商管机构(www.geeoffice.com)以一线城市热点区域的存量商业资产为目标，以在行业具有多年实操经验的专业资管团队，针对物业特点进行全方位的重新规划定位，降低企业入驻城市中心区域的门槛，盘活商业存量资产的同时赢得了巨大的企业端口市场。 

    与专业的商业地产资产运营公司合作——金融行业下一个“风口” 

    金融机构如果不想放弃房地产这块巨大的蛋糕，那么介入商业地产可能就势在必行。 首先，金融机构过去主要是给开发商提供阶段性的的融资，而开发商一旦有成本更低的融资渠道，立刻会将其替换掉，导致客户经理总是疲于奔命，但并没有形成长期资产。而只有对诸如商业地产项目之类通过改善运营能提升价值的资产有实际的股权控制并长期营运，才能长期分享资产投资增值的收益，而不仅仅是一次性的贷款利差和手续费。 

    其次，金融机构过去做了大量房地产业务，其中有一些形成了不良资产，虽然这些资产的抵押价值多数都在评估值以内，但如果金融机构通过司法手段拍卖，交易价格可能非常低，从而形成真正的亏损。而如果金融机构能加强对这些不良资产的管理和运营，例如引进专业的商管公司来改善其运营，提升其价值后持有或再出售，就能够“变废为宝”。 

    再者，从资金端来看，过去几年由于以信托收益率来衡量的无风险报酬率一直比较高，商业地产的投资回报一般无法满足，因此金融机构也没有介入的动力，但随着市场利率的下行，无风险报酬率已下降至4-5%，如果金融机构是自己参与开发并持有的租赁性物业项目综合收益率可达8%甚至更高，完全能满足投资者的收益预期，这样就更加促使金融机构找寻专业的第三方专业商业地产运营商进行合作，稳健稳定的消化其资金池，带来更大的收益空间。 

    国内首个O2O商办空间活化服务运营商REITs模式的推动者与先行者 

    前海@创(www.geeoffice.com)成立于2015年7月，由多名具有国内知名一线商业地产投资公司投资运营经验的创立，是一家专业从事商办空间运营服务的商业地产资产管理公司。其运营团队均来自国内一线商业地产投资公司，深入掌握深圳本土商业地产市场动态。 

    面对时下中小企发展的境遇，前海@创秉持“实干家的企业成长伙伴”的理念，以降低企业运营成本为目的，根据中小企业需求，盘活一线城市热点区域非甲级写字楼、商业裙楼和厂房等商业存量资产。为中小企提供低成本、高性价比的办公空间，形成极简风格的标准化空间产品，并创新性的为入驻企业提供立体化软性服务，为入驻企业提供以员工居所外包、企业专员服务、一站式终端服务为核心的标准化服务，帮助企业更有效的降低运营成本，降低中小企业入驻一线城市热点区域的门槛。进而以此为契机，赢得巨大的商办空间市场，为稳定的租金差价、物业管理运营费用等现金流提供了基础。 

    作为目前国内唯一专注于商办空间的O2O活化服务运营商，前海@创未来3-5年，将以深圳商办空间市场为模板，布局北上广等一线城市热点区域的商办存量资产，并以“互联网+商办空间+金融”的创新模式，携手金融机构及开发商，共同推进房地产信托投资基金（REITs）在国内的落地与实施。 

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